Semaine 21 – Suisse – Traitement fiscal d’une servitude personnelle
Quel est le traitement fiscal d’une servitude personnelle irrégulière (au sens de l’art. 781 CC) constituée en faveur du vendeur de l’immeuble au moyen de l’acte de vente et portant sur la possession, l’usage et la jouissance pour une durée déterminée d’une partie de cet immeuble, sachant qu’aucune redevance ne sera versée par le bénéficiaire au propriétaire de l’immeuble, que la valeur de la servitude CHF 450’000.- est déduite du prix de vente et que, enfin, en cas de renonciation volontaire anticipée à ladite servitude par le bénéficiaire ou en cas de son décès, le propriétaire indemnisera les héritiers pro rata temporis dès la libération des locaux mais au plutôt dès l’échéance de la renonciation à raison d’un dixième de la valeur par année restant jusqu’à l’extension contractuelle du droit de jouissance ?
C’est à cette question qu’a répondu le Tribunal fédéral dans son arrêt du 7 mai (2C_892/2014 ; 2C_893/2014).
Le Service cantonal des contributions de Neuchâtel avait considéré qu’il s’agissait d’un contrat de bail et avait imposé un revenu locatif chez le propriétaire, avec une dette à sa charge envers le bénéficiaire de CHF 450’000.- à diminuer chaque année d’un dixième.
En deuxième instance, la servitude a été traitée fiscalement comme un usufruit ou un droit d’habitation accordé en contrepartie d’un capital unique fourni sous la forme de réduction du prix de vente, la servitude étant ainsi considérée comme constituée à titre gratuit. Il s’ensuivait que c’était le bénéficiaire qui devait être imposé sur la valeur locative des locaux à sa disposition et sur la valeur fiscale de l’immeuble grevé d’usufruit.
Pour le Tribunal fédéral, en raison de l’unicité de l’acte vente/constitution de servitude, comme un cas de donations mixtes, le titulaire de la servitude est imposé sur la valeur d’usage pour la durée de celle-ci ; le versement d’un capital par réduction du prix de vente ne permet pas de considérer que le droit d’usage a été obtenu à titre onéreux. Partant, c’est à bon droit que l’instance inférieure avait annulé un revenu d’imposition dans le chef du nouveau propriétaire de l’immeuble grevé.