Semaine 47/17 – Suisse – Frais d’entretien / investissements

Dans l’arrêt 2C_558/2016 ; 2C_559/2016 du 24 octobre, le Tribunal fédéral revient sur la distinction entre les frais encourus en relation avec l’entretien, au sens large, de l’immeuble, déductibles du revenu, et ceux apportant une plus value, à prendre en compte dans le calcul de l’impôt cantonal sur les gains immobiliers. En d’autres termes, il s’agit de distinguer les frais servant à conserver la valeur de l’immeuble de ceux lui ajoutant une plus value.

La distinction suit des critères objectifs techniques, appliqués non pas à l’ensemble de l’immeuble mais à l’installation à laquelle les frais sont affectés. Ainsi, sont déductibles ceux qui servent à préserver la valeur d’utilisation, par réparation ou par remplacement, mais non pas ceux qui en améliorent l’état de manière qualitative.

A titre d’exemple lorsqu’un immeuble est transformé ou entièrement rénové, l’on est en présence d’un assainissement global, équivalent à une nouvelle construction.

Il en va de même en cas de changement d’affectation – il s’agit d’investissements, donc non déductibles. Mais il peut aussi y avoir d’importants travaux de remplacement du système de chauffage, des sanitaires, des installations électriques et des fenêtres, qui coûtent plus que le prix d’acquisition de l’immeuble, sans qu’il y ait changement d’affectation.

Font l’objet d’un régime spécial les investissements destinés à économiser l’énergie et à ménager l’environnement, dans la mesure où l’article 32 alinéa 2 LIFD en permet la déduction, dans les limites fixées par les ordonnances fédérales. Toutefois, ce régime ne s’applique qu’aux immeubles existants. Dans le cadre de nouvelles constructions en revanche, ces investissements ne sont pas déductibles. Enfin, ils ne peuvent jamais être ventilés, contrairement à d’autres frais, répartissables entre frais d’entretien et investissements ; ils ne peuvent donc pas présenter un caractère mixte.